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善思勤学,敏行争先 | 美好置业2017年三季度工作会
2017-10-27  
 
  • 新时代已经来临,全体美好人要有自己不努力就会被企业淘汰的危机感,企业不努力就会被市场淘汰的危机感。

  • 2018年的工作思路,要坚持以美好价值观为指导,坚持“高、低、快”的经营理念,两个“坚持”不动摇。

  • 房子是用来住的,不是用来“炒”的,美好人要吃透政策与市场,善于思、勤于学、敏于行、争于先。

  • 美好人要以永不懈怠的精神状态和一往无前的奋斗姿态投入到实现经营指标中来。你积极上进,美好就充满阳光。

 

 

善思勤学,敏行争先

 

2017年全年时间过去四分之三,美好置业各项年度目标完成如何?最后一季度,全体美好人应如何努力?10月20日,美好置业2017年三季度工作会在置业集团总部多功能厅举行,总裁汤国强,各中心负责人,各区域(公司)负责人及相关人员参加了会议,会议由副总裁尹沧主持。

 

2017年2月4日,开工誓师大会上,美好人抬起手臂握紧右拳许下的誓言不能忘!

 

 

目标就在那里,实现产品满意度新项目85分,老项目80分,服务满意度92分;满意百分百、产品零缺陷、销售零库存;确保全年里程碑计划100%完成……

 

各中心职能线负责人对标各条线的誓词总结三季度工作完成情况,制定四季度工作计划。

 

▌产品中心总经理吕红雨对设计线三季度工作做汇报。凭借产品中心同仁的开放思维,勇于创新,沈阳美好奉玺台从项目定位到各专业设计均达到了预期要求,最终开盘销售效果及溢价能力良好。在设计及施工建设过程中,严格把控过程,样板先行,设计、过程、成本三条线目标一致,出现问题协同解决,密切配合,与公司以往项目相比,美好奉玺台项目产品品质及展示效果有一个很大的提升。

 

 

产品中心成本总监刘梅对成本线三季度工作做汇报。截止至2017年9月底,集团在建开发项目动态总成本与在建还建项目动态成本均在可控范围内,未超过目标成本。通过对已完成降成本措施进行分析,成本线提炼了几项降成本典型措施,可供其他项目借鉴参考。以西安项目为例,该项目钢筋在满足结构安全及工程质量的情况下,对钢筋搭建方式进行了优化,降低了不少成本。

 

此外,刘梅还对三季度成本检查情况进行通报,此次检查的重点是现场材料部品验收的规范性、符合性查验。产品中心会制定材料进场验收作业指导书,形成标准化流程,各项目按照统一的标准化材料部门进场验收制度、流程执行。

 

产品中心工程总监吴小平对工程线三季度工作做汇报。发布了《工程标准与禁止做法》管理文件,各项目公司都积极组织及时学习、相互探讨,各项目之间做到了较好的沟通交流。

 

八月开展在建项目“自查自纠”活动,各项目公司能够正面积极的主动挖掘自身不足,并积极组织会议,找出风险点,杜绝后期的投诉隐患风险。

 

 

九月通过深入开展“质量月”活动,各项目公司都能积极响应,组织施工及监理单位踊跃参加,特别对工程质量的质量管理行为、实测实量等进行了细致的检查,着重开展了以消除工程质量通病为主要内容的专项检查治理活动。对正在进行精装修收尾阶段的项目,项目公司主要针对屋面、门窗洞口、厨卫、地下室等防渗漏排查和跟踪检查记录,对出现和可能出现的渗漏问题及时预防和整改处理。“质量月”活动在各项目公司负责人的统一带领下,有条不紊地开展了各项活动,并收到预期效果,为工程质量总体水平的提高起到了积极推动作用。

 

四季度工程线将围绕“高、低、快”推进工作,狠抓工程品质,提高住户满意度;持续加强方案优化,合理降低成本;加强计划执行力,确保计划目标完成。

 

住满运营中心营销总监王坚对营销线三季度工作做汇报。三季度营销线在高溢价、抓品质方面取得一定成效,西安、沈阳溢价;重庆快销;武汉“车位全员营销”有特色。

 

第四季度,销售形式十分严峻,各公司需尽快走出“库存不足”的窘状,及解决商业去化、车位销售、公寓销售问题。营销线将从“区域+平台”管控;保首开、补新货、去库存;疑难项目突破;管理规范整合;前期产品满意提升等方面全面冲刺,确保年度销售目标达成。

 

尹沧对房产总公司三季度工作完成情况从“满意度、成本、进度、销售、利润”五个维度进行了综合分析。

 

四季度重点工作是搭建客服管理体系,加强抽检机制实施,提升住户满意度;项目运营风险管控进一步推进并逐步落地;制定新项目开工前报建、设计、工程、成本等各业务标准体系,确保新项目获取后快速开工;标准化产品研发;制定投资拓展激励政策,加快新项目拓展进度,确保2018年供货及后续发展。

 

地产总公司副总经理马元虎对地产总公司三季度工作完成情况做分析汇报。围绕“快速度”,对长丰项目、新湖项目的拆迁进度、办证进度做了分析,并提出解决措施。四季度重点工作是完成五个小城镇选址并签订意向合作协议。

 

人财指标中心财务总监刘怡祥对财务线三季度工作完成情况做总结分析。他分析说:财务基础工作规范性、融资能力上还存在不足;需要加强财务监督、检查和培训,拓宽融资渠道、丰富融资手段。

 

?副总裁冯娴从人力资源、行政、法务、信息化条线等进行了综合汇报。在考核体系建立上,初步建立“条块结合”的指标分解体系与考核流出;绩效评价更为客观,便于横向、纵向比较;提升考核激励的及时性和针对性;结合信息化手段推进月度考核。

 

围绕美好价值观及团队建设,截止2017年9月30日,共组织团建活动167次,公司层面82次,部门层面85次;在5S管理上,通过5S管理,引导员工逐步养成良好办公习惯,改善办公环境,提升全员素养。

 

四季度结合战略发展需求,优先组织架构,发布激励办法。

 

住户满意百分百是美好置业一直在追求的,住户满意是美好人践行美好价值观最直接的体现,住满运营中心客服副总监崔鹏磊为大家讲解《美好置业下阶段住户满意度调查及维护工作报告》。住户满意维护工作,自住户签约伊始,分准业主、磨合期、稳定期、老业主四个阶段调查节点,在全生命周期需要持续不断提高住户满意度。

 

 

国内房企市场提升速度非常快,去年底TOP10的市占率只有10%,今年到了29%,在未来企业集中度不断上升、优胜劣汰的行业格局下,美好置业如何脱颖而出实现美好经营之道,组织发展总监周为讲解了《美好置业管理诊断及组织转型方案设计报告》。报告建议在组织架构优化上,应该承接战略、服务业务、服务一线、专业管理、体系规范,要不拘一格降人才,人尽其才,才尽其用。

 

 

最后总裁汤国强对会议做点评,总结三季度工作,部署四季度重点工作,并对2018年工作提出要求,紧跟国家政策,向大家分享了《从炒房时期到住房时期的市场变化,房地产的出路和机遇在哪里》报告。

 

汤国强从5个方面,对此次会议进行点评:

 

1、汇报工作的严谨性。汇报人员应注重工作报告的准确性与严谨性,并不是简单的汇报工作。

 

2、掌握正确的工作方法。工作中要把握好四要素: 计划、落实、检查、兑现。作为管理人员,应该掌握一些管理工具,而不是按照自己的想象、经验去管理。

 

3、缺乏与行业的对标在整个市场环境下,我们需要在行业内找一个标杆,对比自己努力的方向,了解差距。在某个领域可以做到领先水平,这就算是领跑。虽然我们做不到全面的指标都能够领先,但是在某个领域有所突破也是成绩、也是进步。所以我们每一条专业线必须要养成这样一个习惯。作为专业线的负责人,应该从专业的角度随时掌握行业标杆的标准,我们一定要养成对标这个好的习惯。只有比较才有鉴别,才知道自己的短板、缺陷、距离,我们就是要发扬愚公移山的精神,不断改进、完善、创新,才能走到行业领跑的位置上。

 

4、“预核结”分析的重要性。目前,我们没有把“预核结”牢记在心,这意味着化小核算单位还没有真正的落实。所谓化小核算单位,独立核算、自负盈亏、条块结合,尤其对管理部门来说,这些工作更应该牢记在心、想办法兑现、落实到位。

 

5、2018年工作计划不够清晰全面2018年的工作思路不清晰、不全面,高度不够,对市场分析也不透彻,对前景没有准确的把控。我们要站在历史发展的新时期、新高度、新起点来看待问题,要转换思维,这要求每个人,每个业务部门都进行思考。

 

我们制定2018年的工作目标和预算,是自下而上、自上而下,上面业务部门必须给下面指导性意见,下面才有制定各种原始数据的方向和基础,否则制定的工作目标难以完成。2018年一定要科学、客观地制定计划,并想到后续对策、以及对整个大的市场走势的全面分析。

 

 

四季度工作重点

 

汤国强强调,四季度工作,坚持以美好价值观为指导,坚持“高低快”的经营理念,这两个方面是不能动摇的。围绕“高、低、快”的经营理念,汤国强按照工作任务、完成标准、完成时间、责任人四要素做了安排部署。

 

一、高满意。要达到目标值:产品满意度新项目85分,老项目80分,服务满意度92分。围绕产品质量零缺陷目标,通过第三方对现场工程质量的检查,来审视我们的水平。我们要全面领会第三方抽查的标准、方法。

 

现场文明施工、产品工程质量都要保证高标准的常态化,规范管理的常态化,这才是工作的重心。

 

作为管理者,工程管理人员、项目总,必须对总包和合作单位高标准、严要求,谁放松了要求就是对住户的不负责任,也是对自己的不负责任,甚至是对家人的不负责任。

 

二、低成本。一级开发,“三旧”改造成本要控制在2.0%以内;二级开发,新开工项目成本控制水平要达到领先水平,年度目标成本偏差率控制在1.5%以内;招采计划按时完成率90%以上;融资成本,快速筹措低成本资金,融资成本控制在8%以内,降成本的基数财务部门和审计部门把关。

 

三、快速度。 通过“三旧”改造、小城镇获取土地,保障公司的现金流及利润,稳健布局产品工厂化,抓住国家三农发展的政策,形成美好的田园综合体的开发特色。扩大装配式,在农业板块做特色,并在寻找小城镇当中结合集团“从田头到餐桌”的理念进行工作。

 

小城镇开发须围绕董事长提出的“产业+农业”,先开发一到两个样板。我们要做出样板,比如将新滩项目作为美好首个“绿建产业+农业”小城镇样板进行打造。董事长说得很明确,绿建产业做规模,农业做特色,“三旧”改造和小城镇做房地产,有侧重的做现金流和利润,大家要高度统一,通过并购、“三旧”改造、小城镇建设等途径,快速回笼资金、快速实现房地产开发。

 

小城镇建设既要借助绿建产业园优势,又要因地制宜,找到新的结合点。重庆永川来龙湖,要围绕大健康的概念,引进学校、医院、体育公园等规划。

 

北京、博罗等项目也要寻找突破点,不能受限于地理位置的问题,要积极快速寻找出路。房产总公司要联合相关单位尽快拿出广东四个项目(博、塘、桂、四)等项目的开发方案。

 

沈阳D40,曾经受到日照等技术指标的影响,但在沈阳公司和尹沧、吕红雨的共同努力下,大家齐心协力找到了解决问题的途径,不仅仅是赚了钱,而且把前面几个阶段的亏损弥补了,另外整个沈阳实现盈利。这就是条块结合的产物,这说明2个重点:一是高管要重视;二是工作要扎实,重视与扎实同样重要。

 

加快速度,确保经营目标的达成。武汉区域须加快一级办证进度,取得国有土地使用权证,确保如期开盘;大力度协调项目各方关系,推进拆迁、办证进度,确保按时回款和开发;合肥确保如期销售。

 

四、激励与考核。在管理方面要规范运营管理,科学制定年度计划和预算,体现计划严肃性,完善奖罚办法。推行以“跟投”为主体的激励办法,各个业务块要全面地拿出意见,系统的对下面作指导。新项目对标行业,力争满意度(品质、服务)、成本、现金流指标等进入行业第一阵营,老项目进入正常开发阶段。

 

学习分享:房子是用来住的

 

我今天在这里跟大家分享《从炒房时期到住房时期的市场变化,房地产的出路和机遇在哪里》,中国共产党第十九次全国代表大会中明确提出“房子是用来住的,而不是用来炒的。”过去炒房的人都是把房子作为金融产品,现在是理性回归,房子是用来住的,而不是用来炒的,这个观点大家一定要明确。

 

现在以住为主,客户对衣食住行、配套、环境、服务有更高要求,因此我们就要围绕满足自住需求,合理确定企业发展目标,同时立足房地产长效机制的逐步夯实,结合企业发展战略,发展住房租赁业务,积极参与构建多层次住房供应体系。

 

以美好广场为例,我觉得董事长高瞻远瞩,市场不好卖干脆自己拿。如果市场变化了,各个方面,工作思路、计算方式都要变化,提前把成本摊到可售面积里面去,此外税务方面还可以做筹划。在一个新的时期,投资分析思维都要发生变化。

 

再就是区域平衡,城市群推动协调发展,国家层面上所反映的市场变化,所以对企业来讲,就要围绕城市群进行重点布局。我们在制定五年规划的时候确定了五大区域,研究了城市群的重点走势、发展趋势,一是要围绕城市群进行重点布局;二是重视满足农业转移人口市民化带来的需求;三是要重视应对大城市功能优化过程中带来的需求调整。

 

1、围绕城市群进行重点布局

 

我们需要深入到城市群内部,形成大中小城市和小城镇协调布局的格局,充分把握不同发展阶段城市市场的特点,识别城市发展周期。作为房地产开发的正常周期,也是五年一个周期。一个城市旧改从拆迁到施工、完善、入住到所有配套完善起码需要三到五年的时间。

 

 

2、学习体会促进公平,公共服务保障美好生活

 

学习体会促进公平,公共服务保障美好生活。从人均水平更加均等的角度构建公共服务保障体系,这是国家给市场的一个特定含义。公共服务的均等化是解决农业转移人口市民化,是城市外来人口更好居住、生活的关键。随着我国公共服务体系的逐步完善,人口在不同城市之间的迁移格局也将有所改变,主要体现为流动意愿更强,流动成本降低。

 

对我们企业来说,不同城市之间、城市内部不同区域之间公共服务的均等化也将推动整体房地产市场的更加均衡化。公共服务保障体系也是建立购租并举的住房制度,推动长效机制建立健全的关键。

 

目前,我们对政策和市场的分析还不够,所以必须适应市场潮流,要有专门研究市场的团队,研究政策、研究市场,要把它常态化。一旦市场、政策发生变化,我们须和合作单位拿出具体有指导性的意见。

 

3、乡村振兴,土地制度改革推动城乡融合

 

未来农村集体土地改革政策将在引导产权流转交易市场健康发展的同时,继续推进集体经营性建设用地入市,推进建立城乡统一的建设用地市场,完善和拓展城乡建设用地增减挂钩,这是一个机遇。对我们企业来说,应注意两点:一是要把握集体经营性建设用地、建设租赁住房等政策带来的企业发展机遇;二是发展企业下乡业务,结合农村土地制度改革带来的政策契机,城乡统筹,在政策允许的范围内拓展乡村业务领域,构建美丽乡村、特色小镇。

 

随着以后新的动向、新的市场变化、政策变化,这些都是给我们带来的机遇,如何把握机遇,这是每一个人都应该思考的问题。

 

 

在最后一个季度里,全体美好人要有自己不努力就会被企业淘汰的危机感,企业不努力就会被市场淘汰的危机感,要有“撸起袖子,大干快上”的决心,要有排除万难完成经营指标的雄心,要以永不懈怠的精神状态和一往无前的奋斗姿态投入到实现经营指标中来。

 

你积极上进,美好就充满阳光。

 
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